外国公司可以在俄罗斯购买土地吗？获得农村土地权有何限制？

《俄罗斯联邦土地法典》第 15 条第 3 款规定，外国公民、外国公司不得拥有位于边境地区的土地，其清单由俄罗斯联邦总统根据俄罗斯联邦关于国家边界的联邦法律确定，以及俄罗斯联邦法律规定的其他特殊地区的土地。

因此，外国人和外国公司不能购买位于边境地区或海港边界内的土地（《俄罗斯联邦土地法典》第 15 条第 3 款，2007年11月8日第261号联邦法律第28条第2部分）。

边境地区清单由俄罗斯联邦总统令确定。例如，外国公司不能在克拉斯诺达尔边疆区购买以下城市的土地：叶伊斯克区、卡涅夫斯基区、莫斯托夫斯科伊区、滨海阿赫塔尔斯克区、斯洛维扬斯克区、捷姆留克区、图阿普谢区、谢尔比诺夫斯基区、阿纳帕度假城、格连吉克度假城、新罗西斯克市、索契度假城。

特殊限制适用于农业用地。因此，外国公民和外国公司、无国籍人士，以及注册资本中外国公民、外国法人、无国籍人士的股份超过 50% 的公司，只能取得农业用地的租赁权，但 2016 年 5 月 1 日第 119 号联邦法律（2002 年 7 月 24 日第 101号联邦法律《关于农业用地流通》第 3 条）规定的情况除外。

此外，俄罗斯联邦法律禁止拥有底土土地、大陆架土地、森林资源土地的所有权。这些物品只能以租赁方式提供给外国人，前提是他们有权从事相关类型的活动。

然而，在实践中，这种限制是被规避的。外国公司和外国公民在俄罗斯境内开设机构，例如有限责任公司，并获得土地。

卖家经常故意误导，因为出售土地比出售公寓或已建有房屋的土地更难。有时，卖家自己也不知道他的土地有问题。

土地的边界可能不正确、其他人的通信线路可能会穿过、可能会设定权利负担和限制，也可能被禁止进行某种类型的活动、工程建设。因此，购买土地前应仔细检查。

检查土地是买方的任务。未经尽职调查的交易会带来许多风险：俄罗斯地籍与测量登记局可以暂停所有权登记，邻居可以申请地役权，湿地将不得不自费填平。

在进行交易之前，买家需要确保：

-该土地确实属于卖家；
- 该土地没有被查封、没有地役权或其他抵押权负担；
- 该土地的面积、地址和边界与卖方的陈述一致，对此没有争议；
- 该土地允许使用的类型及其所在的土地类别与购买目的相符。如果需要建房，必须允许；
- 该土地的边界不与红线相交，即土地和公共土地不相互重叠；
- 该土地范围不属于保护区或建筑控制区，这可能会阻碍建房。

我们公司将帮助分析您计划购买或租赁的土地的所有参数。公司的专家将就可能存在的法律风险出具法律意见书，以便您在规划阶段避免负面后果。需要核实的有关土地的文件和信息包括核实：

- 统一不动产国家登记簿和所有权凭证的信息；
- 有关卖家的信息；
- 土地的实际边界和面积；
- 有关允许使用类型和更改它们的可能性的信息；
- 有关该土地所处的具有特殊使用条件的地区的信息；
- 有关该土地所在地区的规划开发的信息；
- 土地位于有特殊使用条件的地区。

作为检查的结果，客户从我们这里收到一份详细的法律意见书，其中包含有关所涉土地的所有可用信息、有关可能风险的结论和证明，以及如何将风险降至最低的建议。

Sinoruss将帮助您在俄罗斯购买土地,我们会为您保驾护航！

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